Aktiveringsfrekvens

Del video // www. Investopedia. dk / vilkår / c / capitalizationrate. asp

Hvad er 'Kapitaliseringsfrekvensen'

Kapitaliseringsrenten er afkastet på en ejendomsinvesteringsejendom baseret på den indkomst, som ejendommen forventes at generere. Kapitaliseringsrenten anvendes til at estimere investorens potentielle afkast på hans eller hendes investering.

Investeringsrentesatsen for en investering kan beregnes ved at dividere investeringens nettoindtjening (NOI) med den nuværende markedsværdi af ejendommen, hvor NOI er det årlige afkast på ejendommen minus alle driftsomkostninger. Formlen til beregning af kapitaliseringsraten kan udtrykkes på følgende måde:

Kapitaliseringskurs = Netto driftsindtægt / Nuværende markedsværdi

Nogle anser kapitaliseringsfrekvensen i det væsentlige en diskursions diskonteringsrente, selv om brugen af ​​evighed i dette tilfælde kan være lidt misvisende, da det indebærer, at pengestrømme vil være stabile på årsbasis.

Kapitaliseringsraten udtrykkes som en procentdel og kaldes også ofte som "cap rate". "

BREAKING DOWN 'Kapitaliseringskurs'

Kapitaliseringsrenten er meget nyttig, fordi den strømlinjeformerer information om ejendomsinvesteringer og gør det let at fortolke. For eksempel, hvis Stephan køber en ejendom til 900.000 dollar og forventer at ejendommen vil generere 125.000 dollars om året efter driftsomkostninger, er kapitaliseringsrenten for hans investering 13,89% ($ 125,000 / $ 900,000 = 0. 1389 = 13, 89%). Hvad det betyder er, at Stephan tjener 13. 89% af værdien af ​​hans ejendom som fortjeneste.

Dette eksempel forudsætter, at alle faktorer i Stephans cap rate beregninger forbliver konstant, men i virkeligheden bliver tingene ofte lidt mere komplicerede. Antag at som følge af en boom i efterspørgsel efter fast ejendom i Stephans by, efter at han har foretaget investeringen, stiger værdien af ​​Stephans ejendom til 2 millioner dollars, når to år er gået. I mellemtiden har Stephan lavet den samme mængde penge fra ejendommen. Da kapitaliseringsraten beregninger anvender nuværende markedsværdien, er kapitaliseringsraten for Stephans investering ændret. Fordi ejendommens markedsværdi er steget, mens Stephans NOI ikke har været, er kappefrekvensen faldet betydeligt til en mindre gunstig 6. 25% ($ 125.000 / $ 2 million = 0. 0625 = 6. 25%).

Eksempler som dette illustrerer en vigtig funktion af kapitaliseringsraterne. Da kapacitetsrenten er en forholdsmæssig måling af rentabilitet, skal andelen af ​​NOI i forhold til den nuværende markedsværdi forblive konstant, for at kapitaliseringsrenten forbliver den samme. Hvis NOI stiger, mens markedsværdien ikke er, vil kapitaliseringsraten stige, og hvis det modsatte sker, falder kapitaliseringsfrekvensen.For at en ejendomsinvestering skal forblive rentabel, skal NOI stige i samme takt som ejendomsværdiforhøjelsen eller med en endnu større sats. I den henseende er kapitaliseringsrenten nyttig, fordi den kan bruges til at spore en ejendomsinvestering over tid for at se, hvorvidt dens præstationer forbedres eller ej. Hvis kapitaliseringsraten af ​​en eller anden grund falder, kan det være en klogere beslutning at simpelthen sælge ejendommen og geninvestere andre steder. Med en dråbe på over 50% i Stephan's cap rate på bare to år, ville han sandsynligvis være bedst ude ved at finde en måde at hæve sin NOI eller sælge ejendommen og finde en alternativ investering.

Anvendelse af kapitaliseringsfrekvens

Ofte kan sammenligning af forskellige ejendomsinvesteringer sammenlignes med æbler og appelsiner, så kapitaliseringsfrekvensen er et godt spring-off-punkt, fordi det kan bruges til hurtigt og nemt at sammenligne mange investeringsmuligheder med en en anden. Sammenligning af markedsværdier eller driftsindtægter estimater af forskellige ejendomme vil ofte være vanskelige og give resultater, der er vanskelige at sejle igennem, men sammenligning af procentsatser er meget ligetil.

Antag for eksempel, at Martha overvejer to forskellige investeringer med markedsværdier på $ 230.000 og $ 3M og vurderer, at deres NOI-værdier vil være henholdsvis $ 40.000 og $ 300.000. Mens disse investeringer er meget forskellige, idet de ved, at deres respektive kapitaliseringstal er 17. 39% og 10%, kan hjælpe Martha med at træffe sin beslutning. Men medens den første investering er meget højere, vil den anden investering tjene meget flere penge årligt, så det vil sandsynligvis også spille i Marthas beslutning. Mens dette eksempel hjælper med at illustrere cap rate-evne til at hjælpe med at sammenligne investeringer, er det vigtigt at bemærke, at det er mest nyttigt i denne funktion, når enten NOI eller den aktuelle markedsværdi er sammenlignelige. Investeringer af drastisk forskellige størrelser kan ofte have yderligere overvejelser, som kan forhindre glatte sammenligninger.

Når investorer søger at investere i fast ejendom, vælger investorer ofte den laveste cap-sats, de vil acceptere for at gøre investeringen umagen værd. For eksempel kan en investor beslutte, at for den mængde penge, de søger at bruge, vil de kun acceptere en investering med en kapitalisationsgrad på 10% eller derover. Når man ser på potentielle investeringer, så vil de sammenligne kapacitetsrenten af ​​disse investeringer mod deres personlige cap rate.

Kapitaliseringsfrekvensen kan også bruges til at beregne tilbagekøbsperioden for investeringen stort set ved at dividere 100 ved kappefrekvensen, når den udtrykkes som et heltal. Eksempelvis kan man beregne tilbagebetalingstidspunktet for en investering med en kappefrekvens på 5% ved at dividere 100 med 5 i en estimeret tilbagebetalingstid på 20 år. Alligevel bør denne metode kun bruges til at få et groft estimat af investeringens tilbagebetalingsperiode, fordi få ejendomsinvesteringer vil opretholde en konstant kapitaliseringsrate over en lang periode.

Derudover er direkte kapitalisering en metode til vurdering af en ejendomsinvestering, der inkorporerer kapitaliseringsrenten. Med denne metode kan man opdele NOI med cap rate for at bestemme investeringens kapitalomkostninger. Selv om dette kan lyde kompliceret, er det i det væsentlige en omkonfiguration af cap rate formel.

Problemer med aktiveringsfrekvens

Selvom kapitaliseringsfrekvensen er et meget nyttigt forhold, der skal anvendes ved planlægning eller analyse af en investering, kommer det med nogle få vigtige begrænsninger, der bør overvejes, inden du bruger kappefrekvensen.

En sådan begrænsning er, at kappesatsen ikke er særlig nyttig til kortsigtede investeringer. Med lidt tid til at udvikle et pålideligt pengestrømme kan en investering's NOI være svært eller umuligt at bestemme, hvilket gør det også vanskeligt eller umuligt at foretage kappeprisberegninger.

Det er også vigtigt at bemærke, at kapitaliseringsrenten undertiden beregnes som NOI divideret med det oprindelige beløb, som den nuværende ejer betalte for ejendommen. Fordi værdien af ​​en ejendom sjældent forbliver den samme i meget lang tid, er denne metode til beregning af cap-satserne langt mindre nyttig end den anden metode. Beregning af en kappefrekvens for en ejendom med en værdi på $ 2 mio. I 2015 baseret på sin pris på $ 300.000 i 1995, vil ikke være meget nyttig og vil give meget vildledende resultater. Yderligere problemer ved brug af denne metode kan også opstå i tilfælde af en ejendom, der er givet som gave eller ved arve, da kappefrekvensen ikke kan bestemmes med en nulpris.

Kapitaliseringsfrekvensen er et populært og let forhold at bruge, men det bør ikke være den eneste faktor i nogen investeringsbeslutning. Der skal ses mange flere faktorer som vækst eller nedgang i den potentielle indkomst, ejendomsforøgelsen og eventuelle alternative investeringer.